在商业地产市场迭代升级与资产优化配置需求日益迫切的背景下，商铺作为核心商业资产，其规范化、高效化流转对激活市场活力、实现资产价值最大化具有重要意义。商铺拍卖凭借公开透明、竞价充分、资源聚合的独特优势，已成为国有企业盘活存量、投资者精准布局、司法机关高效处置的重要路径。江苏汉威拍卖有限公司（以下简称“江苏汉威拍卖”）依托传媒资源整合能力，深耕商铺拍卖细分领域，以合规为根基、专业为核心、创新为驱动，构建覆盖全流程的商铺拍卖服务体系，成功破解各类商铺处置难题，在临街旺铺、商圈综合体、社区商铺等多元场景中打造标杆案例，为委托方与竞买人搭建高效对接桥梁。

一、合规筑基：穿透式风险管控，守护商铺交易安全

商铺拍卖涉及产权核查、租约处理、税费清算、债务厘清等多重复杂环节，尤其法拍商铺、国有产权商铺还需应对严苛的监管要求，合规风控是业务开展的核心底线。江苏汉威拍卖严格遵循《中华人民共和国拍卖法》《商业地产拍卖操作规范》等法律法规，建立“事前尽调穿透、事中流程管控、事后交割保障”的全周期合规体系，从源头规避交易风险。

事前尽调阶段，公司组建由法务专家、产权顾问、商业分析师构成的专项团队，开展全维度核查工作：重点核验商铺产权性质、权属证明、抵押顺位、共有人意愿等核心信息，杜绝“房地不一”“二次抵押”等产权隐患；深入核查是否存在历史欠费、隐性债务，明确物业费、水电费等费用的承担主体；针对带租约商铺，详细梳理租约期限、租金支付方式、押金条款等内容，界定拍卖后租约的承接规则。例如在某国企临街商铺拍卖项目中，尽调团队发现标的存在5年未结清的物业费及隐性租赁协议，立即联动律师出具专业法律意见，明确费用清算方案与租约处理细则，并在拍卖公告中充分披露，既保障了交易合规性，也打消了竞买人顾虑。事中管控阶段，通过区块链技术实现竞价全流程数据存证，确保报价记录、成交凭证可追溯；严格执行资格审查制度，对竞买人资金实力、经营资质进行核查，尤其针对大型商圈商铺，优先筛选具备商业运营能力的主体参与。事后交割阶段，协助双方办理产权过户、税费缴纳、租约交接等手续，协调解决历史遗留问题，构建“合法委托—合规竞拍—安全交割”的闭环服务。

二、多元深耕：全场景服务覆盖，适配差异化需求

立足商业地产市场的多元化需求，江苏汉威拍卖精准布局不同类型、不同场景的商铺拍卖业务，针对临街旺铺、商圈综合体商铺、社区配套商铺、法拍商铺等细分品类的特性，制定差异化处置方案，适配国有企业、商业运营商、司法机关、个体业主等各类委托方需求。

在临街旺铺与商圈商铺领域，聚焦核心城市黄金地段资产，依托广泛的竞买人资源库与精准推广能力，挖掘资产增值潜力。针对一线城市核心商圈商铺稀缺性强、投资需求旺盛的特点，采用“定向推介+全网竞价”模式，吸引全国优质投资者参与；对于区域商圈升级改造中的闲置商铺，结合业态规划进行包装推广，助力资产与优质经营主体精准匹配。在社区商铺领域，紧扣居民消费需求，重点服务生鲜超市、便民服务、亲子教育等业态的商铺处置，通过“线上社群推广+线下实地看样”组合模式，吸引本地经营者与投资者，提升成交效率。在法拍商铺领域，深度对接法院系统，探索“善意执行+带租拍卖”模式，在保障债权人权益的同时，维护现有商户经营稳定，实现法律效果与社会效果的统一。

三、专业赋能：全链条精细运营，解锁资产增值空间

商铺拍卖的核心竞争力在于对资产价值的精准挖掘与高效转化。江苏汉威拍卖凭借专业团队与丰富实操经验，在价值评估、市场推广、竞价组织、运营衔接等环节精准发力，以全链条精细服务破解行业痛点，实现资产价值最大化。

价值评估环节，摒弃单一的市场比价模式，结合商铺区位优势、客流数据、租金水平、业态适配性、区域规划等多重因素，联合第三方专业机构采用收益法、市场法、成本法多元模型交叉评估，科学制定起拍价与加价幅度。针对改造潜力大的老旧商铺，同步评估改造后的价值提升空间，为委托方提供合理定价建议。市场推广环节，构建“线上+线下+定向”三维推广矩阵：线上依托自有智能化平台、短视频平台、商业地产垂直渠道发布信息，制作商铺实景视频、区位分析图、收益测算报告，扩大信息覆盖面；线下组织集中看样活动，安排专业人员讲解商铺优势、经营潜力及周边商业环境；针对高价值商铺，定向对接连锁品牌商、商业运营公司、资深投资者等核心群体，开展一对一推介，激发竞价热情。竞价组织环节，优化线上竞价系统，保障竞价过程稳定流畅，设置合理的加价规则与延时机制，充分释放市场竞争活力；针对复杂标的，提供专业咨询服务，协助竞买人分析投资回报，提升参与意愿。

案例引领：多场景实战赋能，彰显专业实力

凭借扎实的合规管控能力与精细化服务水平，江苏汉威拍卖成功运作多起具有行业代表性的商铺拍卖项目，覆盖法拍、国资盘活、商业升级等多元场景，以高成交率、高溢价率的业绩赢得市场认可，为同类资产处置提供可复制经验。

案例一：带租约法拍商铺专场——善意执行护航商圈稳定，实现多方共赢 承接某法院委托的市中心商圈159宗商铺法拍项目，标的总面积超5万平方米，涉及近60家正在经营的商户，申请执行金额达11亿元，且存在产权分散、租约复杂、多方债务纠葛等问题，处置难度极大。江苏汉威拍卖联合法院采用“提级执行+带租拍卖”模式，组建专项工作组深入商圈开展实地调研，逐户对接商户梳理租约信息，明确“拍卖不影响现有租约履行”的核心规则，逐一打消商户经营顾虑。同时，对商铺进行分类打包，结合不同区位、面积的商铺特性制定差异化起拍价，通过线上平台开设专场拍卖，同步定向对接商业运营公司与本地投资者。拍卖过程中，充分保障竞价透明性，设置延时机制确保竞争充分，最终63宗商铺顺利成交，总成交额超3.2亿元，平均溢价率达18%。成交后，专项团队协助办理产权过户与租约交接，协调解决原业主拖欠的物业费、租金结算等问题，既实现了债权人胜诉权益，又保障了商户正常经营与商圈稳定，达成司法、委托方、商户三方共赢。

案例二：核心商圈闲置商铺拍卖——483轮竞价激活黄金资产，溢价率超120% 受某国有商业集团委托，处置位于重庆渝中区朝天门核心商圈的一间149.18平方米闲置商铺，标的紧邻来福士广场，区位优势显著但因业态调整长期空置。公司团队深入分析区域商业环境，结合周边日均5万人次的客流数据与高端消费群体特征，将标的定位为“精品零售+体验服务”业态适配资产，联合第三方机构科学评估制定86万元起拍价。推广阶段，通过线上平台精准推送至全国商业投资者私域，制作商铺区位优势视频与收益测算报告，吸引超7300人次线上围观；线下组织多批次实地看样，解答竞买人关于业态规划、租金预期的疑问。竞价环节竞争白热化，竞买人围绕标的展开密集加价，历经483轮激烈角逐，最终以200万元成交，较起拍价增值114万元，溢价率高达132.6%。此次拍卖不仅为委托方盘活了闲置资产，更通过竞价筛选引入优质经营主体，助力商圈业态升级，彰显了核心商圈资产的巨大增值潜力。

案例三：老旧社区商铺改造后拍卖——业态重塑提升价值，实现低效资产焕新 受某街道办委托，处置一批老旧小区配套商铺，标的共8间，总面积210平方米，因建成年代久、业态单一导致空置率高，评估总价120万元。江苏汉威拍卖创新采用“改造前置+带规划拍卖”模式，先协助委托方对接施工团队，投入少量资金进行基础改造，优化商铺格局与外立面；结合社区3公里内15万常住人口以年轻家庭为主的特征，制定“社区便民服务综合体”规划方案，明确适配生鲜超市、亲子早教、社区医疗等高频刚需业态。拍卖阶段，通过“规划方案+改造实景”组合推广，定向对接连锁便民品牌与本地经营者，吸引16家竞买人参与。最终8间商铺全部成交，总成交额208万元，平均溢价率达73.3%，其中2间商铺被连锁生鲜品牌竞得，后续入驻后不仅填补了社区业态空白，更带动周边商铺租金水平提升20%，实现了资产增值与社区配套优化的双重目标。

四、展望未来：创新驱动升级，构建商铺拍卖新生态

当前，商业地产市场正朝着精细化、智能化、业态多元化方向发展，商铺拍卖行业迎来新的机遇与挑战。江苏汉威拍卖将持续深化数字化转型，优化智能化拍卖平台功能，融入大数据、人工智能技术，实现商铺价值精准测算、竞买人智能匹配、风险实时预警，提升服务效率；探索“拍卖+运营”协同模式，针对闲置商铺提供前置业态规划、改造顾问、招商对接等增值服务，实现资产从“静态处置”向“动态增值”转变。

同时，公司将继续深耕核心城市与重点商圈，拓展新能源、新消费等新兴业态适配商铺的拍卖业务；加强与司法机关、国有企业、商业运营机构的深度合作，构建长效协同机制；持续完善合规风控体系，强化专业团队建设，提升复杂场景下的商铺处置能力。依托传媒资源优势，强化品牌推广与市场培育，推动商铺拍卖市场规范化、高效化发展。

从法拍商铺的合规处置到核心商圈资产的增值变现，从老旧社区商铺的焕新升级到国有资产的高效盘活，江苏汉威拍卖始终以“合规、专业、创新、共赢”为核心价值观，用市场化手段激活商业资产价值。未来，公司将继续坚守行业初心，不断提升核心竞争力，为优化商业资产配置、推动商业地产高质量发展贡献更大力量。