在房地产市场存量时代来临与资产配置需求多元化的背景下，公寓作为兼具居住与投资属性的核心资产，其高效、规范流转对优化市场供给、盘活存量资源具有重要意义。从核心商圈服务式公寓、国企闲置存量公寓，到司法处置的法拍公寓，公寓拍卖凭借公开透明、竞价充分、资源聚合的核心优势，已成为司法机关、国有企业、个体业主处置公寓资产的优选路径。同时，公寓拍卖也面临产权核查复杂、租约纠纷频发、隐性成本不明、高端资产溢价难等行业痛点。江苏汉威拍卖有限公司（以下简称“江苏汉威拍卖”）依托传媒全域资源整合能力，深耕公寓拍卖细分领域，以合规风控为根基、精准运营为核心、全链服务为支撑，构建覆盖尽调、定价、推广、竞价、交割的一体化服务体系，成功破解多类公寓处置难题，打造标杆案例，为委托方实现资产价值最大化，为竞买人搭建安全高效的交易通道。

一、穿透式尽调风控：守护公寓交易全流程安全

公寓拍卖涉及产权属性、抵押债务、租约关系、税费清算、落户限制等多重复杂环节，尤其法拍公寓常伴随隐性租约、产权瑕疵、历史欠费等风险，合规风控是业务开展的核心底线。江苏汉威拍卖严格恪守《中华人民共和国拍卖法》《人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》等法律法规，结合公寓资产特性，构建“事前穿透尽调、事中全流程管控、事后闭环交割”的全周期合规风控体系，全方位保障委托方与竞买人合法权益。

事前尽调阶段，公司组建由资深法务、产权顾问、房产评估师构成的专项工作组，开展全维度核查：重点核验公寓产权证明、购置合同、抵押登记、共有人意愿及土地性质，杜绝“产权模糊”“划拨土地未补缴出让金”等隐患；针对带租约公寓，细致梳理租约期限、租金支付方式、备案情况，通过调取资金流水、走访物业及租户、核验租赁备案信息等方式，精准识别查封前后的虚假租约与“长租低价”陷阱，联合律所出具租约效力认定书。事中管控阶段，依托区块链技术实现竞价全流程数据存证，报价记录、成交凭证全程可追溯、不可篡改；严格执行竞买人资格审查与保证金监管制度，全面履行信息披露义务，在公告中明确标注公寓瑕疵、风险提示、税费承担规则及落户限制，保障竞买人知情权。事后交割阶段，指派专人全程协助办理产权过户、税费申报、租约交接及物业备案等手续，针对清场难题联动法院、物业、社区等多方资源形成处置合力，确保资产顺利交付，筑牢“合法委托—合规竞拍—安全交割”的服务闭环。

二、全场景方案定制：适配多元公寓处置诉求

立足公寓拍卖市场的多元化需求，江苏汉威拍卖精准布局法拍公寓、国企存量公寓、高端服务式公寓、闲置公寓等核心细分场景，结合不同类型公寓的资产特性、处置痛点及政策要求，定制差异化处置方案，适配司法机关、国有企业、商业运营商、个体业主等各类委托方诉求。

在法拍公寓领域，聚焦“清场难”“租约坑”“税费不明”等核心痛点，探索“善意执行+租约梳理”服务模式，在保障债权人权益的同时，兼顾租户合法权益与社会稳定。在国企存量公寓领域，紧扣国有资产盘活与保障性租赁住房政策导向，通过“整体打包+合规改造+政策适配”模式，助力国有企业高效处置闲置资产，实现国有资产保值增值与民生保障双赢。在高端服务式公寓领域，依托优质竞买人资源库与精准推广矩阵，深度挖掘资产稀缺价值，通过“实景赋能+定向邀约”模式，吸引高净值人群与专业运营商参与，实现高溢价成交。在闲置公寓领域，优化处置流程，通过“低价引流+氛围营造”策略，快速激活市场竞价热情，实现资产高效流转。

三、精细化全链运营：挖掘公寓资产核心价值

公寓资产的处置竞争力，在于风险的精准管控、定价的科学合理性及推广的精准触达。江苏汉威拍卖凭借专业团队与丰富实操经验，在价值评估、定价策略、市场推广、交割服务等关键环节精准发力，以全链条精细化运营破解行业痛点，显著提升处置效率与资产溢价空间。

价值评估与定价环节，摒弃单一市场比价模式，联合第三方权威评估机构，结合公寓区位禀赋、配套资源、户型格局、租售行情及政策导向，采用收益法、市场法多元模型交叉测算；针对急售委托方，采用“低价起拍+氛围营造”策略，通过低价引流激发竞价热情，推动价格突破预期；针对保守型委托方，采用“两轮折价+价值引导”模式，平衡委托方收益与市场流通性。市场推广环节，构建“线上全域覆盖+线下精准触达+定向邀约推介”三维矩阵：线上依托自有平台、短视频矩阵、房产垂直渠道发布信息，制作无人机实景视频、VR看房链接、价值分析报告，强化情绪赋能；线下组织集中看样活动，安排专业顾问现场解读资产优势、风险要点及投资价值；针对高端公寓，定向对接高净值人群、私人银行客户及专业运营商，提供一对一专属推介服务。

四、实战案例赋能：具象化呈现专业服务实力

凭借扎实的合规风控能力、全链条运营水平与丰富的实战经验，江苏汉威拍卖成功运作多起具有行业代表性的公寓拍卖项目，覆盖法拍处置、国资盘活、高端公寓交易等多元场景，以高成交率、高溢价率、高客户满意度的业绩赢得市场广泛认可。

案例一：法拍公寓清场专项——破解20年虚假租约，实现三方共赢 承接某法院委托的一套市中心精装公寓法拍项目，标的评估价511万元，因被执行人债务纠纷被查封，处置过程中遭遇“20年虚假租约”阻碍：被执行人与亲属串通签订查封前租约，声称已一次性支付全款，手持租赁备案证明拒绝腾房，导致案件长期陷入执行僵局。江苏汉威拍卖组建专项处置团队，联合律所深入核查，通过调取银行流水、约谈周边邻居及物业、核验租金缴纳记录，证实租约为查封后伪造，协助法院出具租约无效认定书；同时提前对接开锁、搬运、仓储团队，制定详细清场方案，在公证机关见证下完成室内物品清点、打包、仓储，耗时1天完成清场并打扫翻新。拍卖阶段，通过线上平台全面披露清场成果与资产详情，吸引16名竞买人参与，历经195轮激烈竞价，最终以774万元成交，溢价率达51.5%。成交后，全程协助买受人办理产权过户、税费清算及物业交接手续，既实现债权人胜诉权益，又保障买受人无隐患入住，达成司法效果、委托方权益、竞买人诉求三方共赢。

案例二：国企存量公寓打包拍卖——政策赋能，1.3万方资产高效盘活 受某国有房企委托，处置一批位于贵阳的262套存量公寓，总建筑面积约1.3万平方米，因区域去化周期长达12年，市场化散售处置困难。江苏汉威拍卖精准捕捉“存量商品房改造为保障性租赁住房”政策机遇，快速调整处置策略，牵头协助委托方对接市属保障房收购平台，定制“整体打包+合规改造+融资适配”一体化方案。专项团队联合设计单位，针对层高5.5米的LOFT户型，在符合规划及安全标准的前提下优化搭板改造方案，通过住建部门专家评审，提升租金收益能力以适配保障房收购要求；全程协助委托方对接国开行等政策性金融机构，梳理贷款申报材料，推动政策性贷款落地；通过线上公开挂牌竞拍模式，规范流程细节，吸引多家平台公司参与竞价，最终该批公寓以整体打包形式成交，总成交额超1.8亿元，不仅高效盘活长期库存，更成为当地首批存量公寓对接保障房政策的标杆案例。

案例三：高端江景公寓拍卖——实景赋能，溢价22%刷新区域纪录 受私人业主委托，处置一套位于上海南外滩的高端江景公寓，标的建筑面积246平方米，直面黄浦江，可俯瞰陆家嘴CBD景观，评估价4496万元。业主需快速变现且追求价值最大化，要求突出资产稀缺性与居住体验。江苏汉威拍卖组建高端资产专项服务组，采用“实景赋能+定向邀约”策略，通过无人机拍摄清晨雾锁江面、傍晚落日熔金等实景视频，搭配室内精装细节与生活场景短片，强化情绪价值传递；依托高端客户数据库，定向邀约5名高净值置业者与专业运营商参与，组织私密看样活动，详细解读资产稀缺价值与投资潜力。拍卖过程中，竞买人围绕标的展开激烈博弈，历经46轮加价，最终以5496万元成交，溢价1000万元，溢价率达22.2%，刷新区域同级别公寓拍卖溢价纪录。成交后，全程协助办理产权过户、税费清算及高端物业交接手续，实现“快速成交+无瑕疵交割”的高效闭环。

五、创新驱动迭代：构建公寓拍卖新生态格局

当前，公寓拍卖市场正朝着数字化、精细化、规范化方向加速迭代，存量资产盘活政策持续发力，为行业带来新的发展机遇与挑战。江苏汉威拍卖将持续深化数字化转型，迭代智能化拍卖平台功能，融入AI寻源、大数据测算等技术，实现公寓价值精准评估、竞买人智能匹配、风险实时预警，提升服务智能化水平；针对公寓处置核心痛点，完善“尽调前置+风险兜底+履约保障”创新服务模式，为交易双方提供更全面的风险防护。

同时，公司将持续深耕核心城市市场，重点布局保障性租赁住房配套拍卖、老旧公寓改造后拍卖等新兴业务赛道，紧跟政策导向挖掘市场潜力；深化与司法机关、国有企业、头部房产运营商的战略协同，构建长效合作机制；依托传媒资源优势，强化品牌专业形象塑造，推动公寓拍卖市场规范、健康、高质量发展。

从法拍公寓的风险破解到存量公寓的高效盘活，从高端公寓的价值挖掘到闲置公寓的快速流转，江苏汉威拍卖始终坚守“合规为基、专业为本、创新为翼、共赢为旨”的核心价值观，以市场化手段激活公寓资产价值，以专业化服务赋能房地产市场平稳健康发展。未来，公司将持续深耕细分赛道，迭代核心竞争力，打造公寓拍卖领域标杆品牌。